BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Имущество, находящееся в собственности Ярославской области, расположенное по адресу: Ярославская область, р-н Любимский, г. Любим, ул. Раевского, д. 4б
Адрес
обл. Ярославская, м.о. Любимский, г. Любим, ул. Раевского, дом 4б
Площадь
32.9 м²
Нач. цена
404,864 ₽
Тек. цена
404,864 ₽
Кадастр
76:06:010313:337
Регион
Ярославская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-08
Окончание заявок
2026-10-05
Карта
обл. Ярославская, м.о. Любимский, г. Любим, ул. Раевского, дом 4б
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1975
Вид ограничений и обременений: не зарегистрировано
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 76:06:010313:55
Общая площадь: 32.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 1
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 76:06:010313:337
Общие сведения об ограничениях и обременениях : не зарегистрировано
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
429,685 ₽/год
Лимит входа
2,959,872 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
984,352 ₽
IRR (базовый)
0.3665
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3131 | 0.6746 | 4.95 |
| base | 0.3665 | 0.8233 | 4.21 |
| optimistic | 0.3903 | 0.9178 | 4.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 32.9 м² = 194,604 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 150,390 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 404,864 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.9 м² = 622,507 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 82%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 37%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную