BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Помещение
Адрес
Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Гагарина, д. 36, пом. 3
Площадь
293.7 м²
Нач. цена
6,324,600 ₽
Тек. цена
6,324,600 ₽
Кадастр
24:59:0303037:592
Регион
Красноярский край
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
6,030,402 ₽/год
Лимит входа
42,500,484 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
21,826,521 ₽
IRR (базовый)
0.4861
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4226 | 1.002 | 3.62 |
| base | 0.4861 | 1.2228 | 3.09 |
| optimistic | 0.5121 | 1.3631 | 2.99 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 293.7 м² = 3,901,658 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,015,201 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,324,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 293.7 м² = 8,403,030 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 122%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 49%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.