SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок с расположенным на нем жилым домом
Адрес
край Краснодарский, м.р-н Абинский, г.п. Абинское, г. Абинск, ул. Красная, дом 201
Площадь
447.0 м²
Нач. цена
728,500 ₽
Тек. цена
728,500 ₽
Кадастр
23:01:0502002:1693
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-26
Карта
край Краснодарский, м.р-н Абинский, г.п. Абинское, г. Абинск, ул. Красная, дом 201
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 23:01:0502002:1693 | 23:01:0301002:1289
Площадь земельного участка: 447.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
34,875 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
2,020,833 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0661
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0313 | 0.1725 | 6.76 |
| base | 0.0661 | 0.2106 | 6.56 |
| optimistic | 0.0849 | 0.2347 | 6.48 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 447.0 м² = 1,307,475 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,010,417 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 728,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 34,875 ₽/м² × 447.0 м² = 16,354,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 21%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 34,875 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
- • отсутствие помещения (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную