BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
½ доли земельного участка с расположенной на нем ½ доли жилого дома
Адрес
край Краснодарский, м.р-н Абинский, г.п. Абинское, х. Коробкин, ул. Красная, дом 30
Площадь
788.0 м²
Нач. цена
78,045 ₽
Тек. цена
78,045 ₽
Кадастр
23:01:0605001:1444
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-26
Карта
край Краснодарский, м.р-н Абинский, г.п. Абинское, х. Коробкин, ул. Красная, дом 30
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 23:01:0605001:1444 | 23:01:0605001:1431
Площадь земельного участка: 788.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
3,562,453 ₽/год
Лимит входа
21,595,703 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,382,582 ₽
IRR (базовый)
0.4966
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4322 | 1.0341 | 3.53 |
| base | 0.4966 | 1.262 | 3.01 |
| optimistic | 0.5228 | 1.4068 | 2.91 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 788.0 м² = 2,304,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,781,227 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 78,045 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 788.0 м² = 4,809,947 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 126%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 50%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную