BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 18.0 · ×0.65
Лот
Здание магазина и земельный участок
Адрес
обл. Нижегородская, м.о. Вадский, с. Крутой Майдан, ул. Новая, дом 36 а
Площадь
153.6 м²
Нач. цена
422,380 ₽
Тек. цена
422,380 ₽
Кадастр
52:42:0010005:1142
Регион
Нижегородская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Нижегородская, м.о. Вадский, с. Крутой Майдан, ул. Новая, дом 36 а
Характеристики
Кадастровый номер: 52:42:0010005:1142 | 52:42:0010005:50
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
2,962,804 ₽/год
Лимит входа
20,827,809 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,206,008 ₽
IRR (базовый)
0.794
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6967 | 2.1212 | 2.05 |
| base | 0.794 | 2.5888 | 1.77 |
| optimistic | 0.8264 | 2.8858 | 1.72 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 153.6 м² = 1,341,850 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,036,981 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 422,380 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 153.6 м² = 1,365,099 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 259%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 79%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (7)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную