BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение
Адрес
обл. Нижегородская, м.о. Вадский, с. Петлино, ул. Микрорайон, дом 10А помещение 4
Площадь
153.6 м²
Нач. цена
244,000 ₽
Тек. цена
244,000 ₽
Кадастр
52:42:0090006:1062
Регион
Нижегородская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Нижегородская, м.о. Вадский, с. Петлино, ул. Микрорайон, дом 10А помещение 4
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Нет
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 52:42:0090006:504
Общая площадь: 153.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 1 этаж
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 52:42:0090006:1062
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Нет
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
694,407 ₽/год
Лимит входа
4,209,518 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,016,908 ₽
IRR (базовый)
0.3242
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2739 | 0.5762 | 5.6 |
| base | 0.3242 | 0.7032 | 4.77 |
| optimistic | 0.3472 | 0.7839 | 4.61 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 153.6 м² = 314,496 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 243,043 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 244,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 153.6 м² = 1,177,800 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 70%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 32%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (15)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную