BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение
Адрес
Нижегородская область, муниципальный округ Вадский, сельский поселок Анненковский Карьер, улица Зеленая, дом 6, помещение 2
Площадь
39.7 м²
Нач. цена
81,740 ₽
Тек. цена
81,740 ₽
Кадастр
52:42:0080010:667
Регион
Нижегородская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,131,000 ₽
Дисконт к рынку
96%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,860,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
276,121 ₽/год
Лимит входа
1,796,011 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
526,513 ₽
IRR (базовый)
0.4276
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3692 | 0.8328 | 4.19 |
| base | 0.4276 | 1.0164 | 3.56 |
| optimistic | 0.4524 | 1.1331 | 3.44 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 39.7 м² = 125,055 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 96,642 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 81,740 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 39.7 м² = 324,027 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 102%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 43%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.