BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Соколово-Мещерская, д. 14, площадью 10,5 кв. м (подвал № 0, м/м 270), кадастровый номер: 77:0
Адрес
у: г. Москва, ул. Соколово-Мещерская, д. 14
Площадь
10.5 м²
Нач. цена
600,000 ₽
Тек. цена
600,000 ₽
Кадастр
77:08:0001009:2933
Регион
г. Москва
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,000 ₽/м²/год
NOI
97,373 ₽/год
Лимит входа
653,354 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
699,063 ₽
IRR (базовый)
0.2309
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.187 | 0.3923 | 6.13 |
| base | 0.2309 | 0.4788 | 6.04 |
| optimistic | 0.2524 | 0.5338 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,000 ₽/м² × 10.5 м² = 126,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 97,373 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 600,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 10.5 м² = 693,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 48%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.