SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилые помещения по адресу: г. Москва, просп. Вернадского, д. 11/19, общей площадью 152,1 кв. м. (Подвал № 0), кадастровые номера: 77:06
Адрес
у: г. Москва, просп. Вернадского, д. 11/19, общей
Площадь
152.1 м²
Нач. цена
10,667,000 ₽
Тек. цена
10,667,000 ₽
Кадастр
77:06:0001005:8465
Регион
г. Москва
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г. Москва, просп. Вернадского, д. 11/19, общей
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
7,800 ₽/м²/год
NOI
916,834 ₽/год
Лимит входа
5,847,593 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,277,982 ₽
IRR (базовый)
0.1033
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0667 | 0.2114 | 6.56 |
| base | 0.1033 | 0.2579 | 6.39 |
| optimistic | 0.1227 | 0.2875 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,800 ₽/м² × 152.1 м² = 1,186,380 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 916,834 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,667,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 152.1 м² = 12,112,950 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную