BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое пристроенное помещение в пристрое пом П5 (подвал №1) общей площадью 502,9 кв.м, кадастровый номер 52:18:0040166:214, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Автозаводский район, ул.Политбо
Адрес
—
Площадь
502.9 м²
Нач. цена
6,375,646 ₽
Тек. цена
6,375,646 ₽
Кадастр
52:18:0040166:214
Регион
Нижегородская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,200 ₽/м²/год
NOI
4,663,693 ₽/год
Лимит входа
31,292,538 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,850,719 ₽
IRR (базовый)
0.2728
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2262 | 0.4693 | 6.05 |
| base | 0.2728 | 0.5728 | 5.61 |
| optimistic | 0.295 | 0.6385 | 5.42 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,200 ₽/м² × 502.9 м² = 2,112,180 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,632,293 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,375,646 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 502.9 м² = 9,711,828 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 57%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 27%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную