SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение пом П3 (подвал № 1) общей площадью 476,4 кв.м, кадастровый номер 52:18:0020099:637, расположенное по адресу: Нижегородская область, г Нижний Новгород, р-н Московский, ул Героя Рябцев
Адрес
обл. Нижегородская, г.о. город Нижний Новгород, г. Нижний Новгород, ул. Героя Рябцева, дом 19 пом П3
Площадь
476.4 м²
Нач. цена
7,529,635 ₽
Тек. цена
7,529,635 ₽
Кадастр
52:18:0020099:637
Регион
Нижегородская область
Категория
basement
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
обл. Нижегородская, г.о. город Нижний Новгород, г. Нижний Новгород, ул. Героя Рябцева, дом 19 пом П3
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 476.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 52:18:0020099:637
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
67,500 ₽/м²
Аренда
7,800 ₽/м²/год
NOI
2,871,663 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0931
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.057 | 0.2002 | 6.61 |
| base | 0.0931 | 0.2443 | 6.43 |
| optimistic | 0.1123 | 0.2723 | 6.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,800 ₽/м² × 476.4 м² = 3,715,920 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,871,663 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,529,635 ₽ × 1.05 + CAPEX 67,500 ₽/м² × 476.4 м² = 40,063,117 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 67,500 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • следы протечек (критическая)
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • плесень/грибок (высокая)
- • разрушение кирпичной кладки (высокая)
- • коррозия металлических труб (средняя)
- • разрушение напольного покрытия (критическая)
- • разрушение потолочного покрытия (высокая)
- • отсутствие остекления/повреждение окон (высокая)
- • повреждение входной группы (высокая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную