BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение, общей площадью 494,4 кв.м., кадастровый номер 74:35:1300079:68, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. П.Ф. Крахмалёва, д. 29, пом. 2.
Адрес
обл Челябинская, г.о. Троицкий, г Троицк, ул им. П.Ф. Крахмалева 29, пом. 2
Площадь
494.4 м²
Нач. цена
6,300,000 ₽
Тек. цена
6,300,000 ₽
Кадастр
74:35:1300079:68
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл Челябинская, г.о. Троицкий, г Троицк, ул им. П.Ф. Крахмалева 29, пом. 2
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 494.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : 6974728.22
Кадастровый номер: 74:35:1300079:68
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: нежилое помещение
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
2,235,123 ₽/год
Лимит входа
13,549,385 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,886,737 ₽
IRR (базовый)
0.19
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1486 | 0.3257 | 6.23 |
| base | 0.19 | 0.3975 | 6.12 |
| optimistic | 0.2108 | 0.4431 | 6.09 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 494.4 м² = 1,446,120 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,117,562 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,300,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 494.4 м² = 9,581,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 40%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 19%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (70)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную