SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое (офисное) помещение 40:26:000312:840, Калужская область, г. Калуга, ул. Кирова, д. 61, кв. 7; нежилое (офисное) помещение 40:26:000312:839, г. Калуга, ул. Кирова, д. 61, кв. 8; нежилое (офис
Адрес
(местонахождение) объекта: Калужская область, г. Калуга, ул. Кирова, д. 61, кв. 7; нежилое (офисное) помещение, назначение: нежилое, общая
Площадь
15.7 м²
Нач. цена
3,337,000 ₽
Тек. цена
3,337,000 ₽
Кадастр
40:26:000312:840
Регион
Калужская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
322,361 ₽/год
Лимит входа
2,271,902 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,166,756 ₽
IRR (базовый)
0.0109
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0213 | 0.1251 | None |
| base | 0.0109 | 0.1527 | 6.91 |
| optimistic | 0.0288 | 0.1702 | 6.78 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 15.7 м² = 208,567 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 161,180 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,337,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15.7 м² = 3,598,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную