BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое здание - котельная - общей площадью 179,9 кв. м. место расположения объекта: Калининградская область, г. Нестеров, ул. Советская, д. 14 КН 39:08:010017:378
Адрес
обл. Калининградская, м.о. Нестеровский, г. Нестеров, ул. Советская, дом 14
Площадь
179.9 м²
Нач. цена
665,100 ₽
Тек. цена
665,100 ₽
Кадастр
39:08:010017:378
Регион
Калининградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-27
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1982
Количество подземных этажей : нет
Вид ограничений и обременений: нет
Общая площадь: 179.9 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : силикатный кирпич
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 670629.42
Кадастровый номер: 39:08:010017:378
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : нет
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,251,240 ₽/год
Лимит входа
8,138,597 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,385,888 ₽
IRR (базовый)
0.3719
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3181 | 0.6879 | 4.88 |
| base | 0.3719 | 0.8395 | 4.15 |
| optimistic | 0.3958 | 0.9358 | 4.01 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 179.9 м² = 566,685 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 437,934 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 665,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 179.9 м² = 1,777,755 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 84%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 37%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную