BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Продажа находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества площадью 1 784,2 кв. м. (кадастровый номер 50:33:0020263:53), по адресу: Московская область, г.о. Ступино, пгт. Михнево,
Адрес
у: Московская область, г.о. Ступино, пгт. Михнево, ул Тимирязева, д. 12, одновременно с находящимся в федеральной собственности земельным участком
Площадь
1,784.2 м²
Нач. цена
14,873,000 ₽
Тек. цена
14,873,000 ₽
Кадастр
50:33:0020263:53
Регион
Московская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Московская область, г.о. Ступино, пгт. Михнево, ул Тимирязева, д. 12, одновременно с находящимся в федеральной собственности земельным участком
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
23,812,183 ₽/год
Лимит входа
164,252,799 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
175,430,923 ₽
IRR (базовый)
0.8895
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.7797 | 2.5261 | 1.81 |
| base | 0.8895 | 3.083 | 1.57 |
| optimistic | 0.9243 | 3.4367 | 1.53 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 1,784.2 м² = 30,812,866 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 23,812,183 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,873,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,784.2 м² = 26,321,850 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 308%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 89%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную