SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Маресьева, д. 12, корп. 5, кв. 65, общей площадью 93,8 кв. м (Этаж № 7), кадастровый номер: 77:
Адрес
у: г. Москва, ул. Маресьева, д. 12, корп. 5, кв. 65, общей
Площадь
93.8 м²
Нач. цена
19,082,000 ₽
Тек. цена
19,082,000 ₽
Кадастр
77:16:0010105:32800
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
21,574,000 ₽
Дисконт к рынку
5%
Лимит входа (дисконт 30%)
13,846,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
652,398 ₽/год
Лимит входа
4,243,471 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,549,725 ₽
IRR (базовый)
-0.0441
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0739 | 0.0884 | None |
| base | -0.0441 | 0.1079 | None |
| optimistic | -0.0271 | 0.1203 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 93.8 м² = 844,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 652,398 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 19,082,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 93.8 м² = 20,598,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.