BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение, площадью 174,6 кв.м, с кн 62:07:0010104:826, адрес: Рязанская область, рп. Милославское, ул. Кооперативная, д. 9
Адрес
Рязанская область, рп. Милославское, ул. Кооперативная, д. 9 Нежилое помещение
Площадь
174.6 м²
Нач. цена
140,931 ₽
Тек. цена
140,931 ₽
Кадастр
62:07:0010104:826
Регион
Рязанская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Рязанская область, рп. Милославское, ул. Кооперативная, д. 9 Нежилое помещение
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
789,346 ₽/год
Лимит входа
4,785,038 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,155,938 ₽
IRR (базовый)
0.3543
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3018 | 0.6452 | 5.13 |
| base | 0.3543 | 0.7875 | 4.36 |
| optimistic | 0.3779 | 0.8779 | 4.22 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 174.6 м² = 357,494 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 276,271 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 140,931 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 174.6 м² = 1,195,578 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 79%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 35%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную