SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Новолучанская, д. 7, корп. 1, кв. 123, общей площадью 52,9 кв. м, (Этаж № 5), кадастровый номер
Адрес
у: г. Москва, ул. Новолучанская, д. 7, корп. 1, кв. 123, общей
Площадь
52.9 м²
Нач. цена
14,253,000 ₽
Тек. цена
14,253,000 ₽
Кадастр
77:07:0018001:2973
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
ЕЭТП (Росэлторг)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,167,000 ₽
Дисконт к рынку
-26%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,809,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
367,930 ₽/год
Лимит входа
2,393,173 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,565,890 ₽
IRR (базовый)
-0.0848
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1129 | 0.0672 | None |
| base | -0.0848 | 0.082 | None |
| optimistic | -0.0685 | 0.0915 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 52.9 м² = 476,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 367,930 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,253,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 52.9 м² = 15,283,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.