BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право на договор аренды земельного участка № 1/18 от 24.01.2018, земли с/х назначения, для ведения ЛПХ на полевых участках, пл. 15 207 +/- 86 кв.м., кад.№ 25:18:270101:272, адрес: Местоположение уста
Адрес
ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, с. Линевичи, ул. Заречная, д. 4
Площадь
15,207.0 м²
Нач. цена
58,650 ₽
Тек. цена
58,650 ₽
Кадастр
25:18:270101:272
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
105,767,726 ₽/год
Лимит входа
687,957,996 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
201,679,800 ₽
IRR (базовый)
0.5278
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4604 | 1.1321 | 3.29 |
| base | 0.5278 | 1.3817 | 2.81 |
| optimistic | 0.5545 | 1.5403 | 2.72 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 15,207.0 м² = 47,902,050 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 37,018,704 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 58,650 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 15,207.0 м² = 91,303,582 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 138%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 53%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную