Лот #4327 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65

Лот

Нежилое помещение, эт. 1, пл. 27,6 кв.м., кад.№ 25:28:010033:2757, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 50, пом. 250, соб-к Макаров А.В.

Адрес

Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 50, пом. 250, соб-к Макаров А.В. Нежилое помещение, эт. 1, пл. 27,6 кв.м

Площадь

27.6 м²

Нач. цена

1,625,200 ₽

Тек. цена

1,625,200 ₽

Кадастр

25:28:010033:2757

Регион

Приморский край

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_RAD

Должник

—

Организатор

—

Карта

Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, д. 50, пом. 250, соб-к Макаров А.В. Нежилое помещение, эт. 1, пл. 27,6 кв.м

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.0664	0.0931	None
base	-0.0363	0.1136	None
optimistic	-0.0192	0.1266	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 27.6 м² = 80,730 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 62,388 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 1,625,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 27.6 м² = 1,872,060 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

AI-анализ (vision)

Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную