BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Нежилое здание (кадастровый номер 85:04:050201:104), общей площадью 121,9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, м.о. Нукутский, д. Хамхар, ул. Школьная, стр. 2.
Площадка
Адрес
—
Площадь
121.9 м²
Нач. цена
87,300 ₽
Тек. цена
87,300 ₽
Кадастр
85:04:050201:104
Регион
Иркутская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
28,037,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
17,994,762 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
847,839 ₽/год
Лимит входа
5,514,702 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,608,065 ₽
IRR (базовый)
0.6177
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5411 | 1.4382 | 2.73 |
| base | 0.6177 | 1.7552 | 2.34 |
| optimistic | 0.6462 | 1.9566 | 2.27 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 121.9 м² = 548,550 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 423,919 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 87,300 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 121.9 м² = 823,065 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 176%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 62%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.