SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Квартира, кадастровый № 22:70:030601:138, площадь 62,4 кв.м., адрес: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Северная, д. 12, кв. 32. Начальная цена 3 717 693 руб. (Лузин Е.О., арест, запрещения регистрации)
Адрес
край Алтайский Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Северная, д. 12, кв. 32
Площадь
62.4 м²
Нач. цена
3,717,693 ₽
Тек. цена
3,717,693 ₽
Кадастр
22:70:030601:138
Регион
Алтайский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Карта
край Алтайский Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Северная, д. 12, кв. 32
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 62.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 22:70:030601:138
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
282,103 ₽/год
Лимит входа
1,282,231 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.105
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1322 | 0.0583 | None |
| base | -0.105 | 0.0712 | None |
| optimistic | -0.089 | 0.0793 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 62.4 м² = 127,764 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 98,736 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,717,693 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 62.4 м² = 4,727,258 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную