BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, кадастровый № 22:70:021005:66, площадь 41,5 кв.м., адрес: Алтайский край, г. Рубцовск, б-р Победы, д. 10, кв. 95. Начальная цена 2 455 313 руб. (Штаба А.А., арест, запрещения регистра
Адрес
Алтайский край, г. Рубцовск, б-р Победы, д. 10, кв. 95
Площадь
41.5 м²
Нач. цена
2,455,313 ₽
Тек. цена
2,455,313 ₽
Кадастр
22:70:021005:66
Регион
Алтайский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,545,000 ₽
Дисконт к рынку
70%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,126,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
288,641 ₽/год
Лимит входа
1,877,442 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
550,385 ₽
IRR (базовый)
-0.0255
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.056 | 0.0998 | None |
| base | -0.0255 | 0.1218 | None |
| optimistic | -0.0082 | 0.1358 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 41.5 м² = 130,725 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 101,024 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,455,313 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 41.5 м² = 2,827,079 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.