SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
нежилое помещение, площадью 359,2 кв.м., к/н 65:01:0701002:2845, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, д.20/1. Должник: ООО "Сахагрострой". Обременение: арес
Адрес
Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, д.20/1
Площадь
359.2 м²
Нач. цена
66,654,584 ₽
Тек. цена
66,654,584 ₽
Кадастр
65:01:0701002:2845
Регион
Сахалинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
ООО "Сахагрострой"
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
82,616,000 ₽
Дисконт к рынку
13%
Лимит входа (дисконт 30%)
53,024,762 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
2,498,308 ₽/год
Лимит входа
16,250,050 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,763,818 ₽
IRR (базовый)
-0.1772
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.2017 | 0.0338 | None |
| base | -0.1772 | 0.0413 | None |
| optimistic | -0.1623 | 0.046 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 359.2 м² = 1,131,480 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 874,408 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 66,654,584 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 359.2 м² = 72,142,513 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 4%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.