BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Д-к Манучарян Ж.С. Лот: 1/2 доля земельного участка (земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство), площадь 1830+/-15 кв.м., кадастровый номер 91:02:004002:1314, адрес: г. Севастоп
Адрес
г. Севастополь, вн. тер. г. Гагаринский муниципальный округ, ул. Военных Строителей, з/у 3б/1
Площадь
1,830.0 м²
Нач. цена
8,449,500 ₽
Тек. цена
8,449,500 ₽
Кадастр
91:02:004002:1314
Регион
г. Севастополь
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
г. Севастополь, вн. тер. г. Гагаринский муниципальный округ, ул. Военных Строителей, з/у 3б/1
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
24,423,436 ₽/год
Лимит входа
168,469,131 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
84,738,526 ₽
IRR (базовый)
0.6929
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6079 | 1.7177 | 2.39 |
| base | 0.6929 | 2.0963 | 2.06 |
| optimistic | 0.723 | 2.3369 | 2.0 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 1,830.0 м² = 15,801,913 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 12,211,718 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,449,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,830.0 м² = 19,851,975 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 210%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 69%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную