BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к Кудряшева И.В. Лот: земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 574+/-8 кв.м., кадастровый номер 90:24:010108:1843, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, СТ «Родник»
Адрес
Республика Крым, г. Феодосия, СТ «Родник», уч. №137. Согласно выписке ЕГРН
Площадь
574.0 м²
Нач. цена
1,516,200 ₽
Тек. цена
1,516,200 ₽
Кадастр
90:24:010108:1843
Регион
Республика Крым
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Крым, г. Феодосия, СТ «Родник», уч. №137. Согласно выписке ЕГРН
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
7,660,684 ₽/год
Лимит входа
52,842,230 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
17,621,431 ₽
IRR (базовый)
0.6311
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5531 | 1.4867 | 2.66 |
| base | 0.6311 | 1.8144 | 2.28 |
| optimistic | 0.6599 | 2.0226 | 2.21 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 574.0 м² = 3,469,513 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,681,240 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,516,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 574.0 м² = 5,036,010 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 181%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 63%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную