BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к Ижко Е.П. Лот: земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 553+/-8 кв.м., кадастровый номер 90:24:010108:797, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, ГО СТ "Чайка", уч
Адрес
Республика Крым, г. Феодосия, ГО СТ "Чайка", участок 145. Согласно выписке ЕГРН
Площадь
553.0 м²
Нач. цена
1,573,900 ₽
Тек. цена
1,573,900 ₽
Кадастр
90:24:010108:797
Регион
Республика Крым
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Крым, г. Феодосия, ГО СТ "Чайка", участок 145. Согласно выписке ЕГРН
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
7,380,415 ₽/год
Лимит входа
50,908,978 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
16,976,745 ₽
IRR (базовый)
0.6213
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5443 | 1.4511 | 2.71 |
| base | 0.6213 | 1.771 | 2.32 |
| optimistic | 0.6499 | 1.9743 | 2.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 553.0 м² = 3,342,579 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,583,145 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,573,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 553.0 м² = 4,970,595 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 177%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 62%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную