BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Д-к Герасименко Т.В. Лот: земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 655+/-9 кв.м., кадастровый номер 90:24:020101:715, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджо
Адрес
респ. Крым г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, СТ "Труд-1", ул. Лесная, 21-а
Площадь
655.0 м²
Нач. цена
4,165,400 ₽
Тек. цена
4,165,400 ₽
Кадастр
90:24:020101:715
Регион
Республика Крым
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Карта
респ. Крым г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, СТ "Труд-1", ул. Лесная, 21-а
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 90:24:020101:715
Площадь земельного участка: 655.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
8,741,722 ₽/год
Лимит входа
51,690,489 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
11,499,508 ₽
IRR (базовый)
0.2846
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2371 | 0.4926 | 6.03 |
| base | 0.2846 | 0.6012 | 5.4 |
| optimistic | 0.307 | 0.6702 | 5.22 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 655.0 м² = 3,959,113 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,059,603 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,165,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 655.0 м² = 17,342,670 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 60%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 28%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную