BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Поручение №2664/Т. Квартира, площадью 51 кв.м., кадастровый номер 42:25:0104006:1257, ограничение (обременение) права: запрет, ипотека. Собственник имущества: Макарова Г.М. Местонахождение имущества:
Площадка
Адрес
—
Площадь
51.0 м²
Нач. цена
2,001,648 ₽
Тек. цена
2,001,648 ₽
Кадастр
42:25:0104006:1257
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,730,000 ₽
Дисконт к рынку
79%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,528,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
354,715 ₽/год
Лимит входа
2,307,218 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
676,377 ₽
IRR (базовый)
0.0345
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0013 | 0.144 | 6.99 |
| base | 0.0345 | 0.1757 | 6.74 |
| optimistic | 0.0528 | 0.1959 | 6.64 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 51.0 м² = 160,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 124,150 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,001,648 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 51.0 м² = 2,407,730 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
Запрет,ипотека
Основание реализации
П О Р У Ч Е Н И Е № 2664/Т от «21» октября 2026 года арестованного судебным приставом - исполнителем ОСП по г. Киселевску ГУФССП России по
Кемеровской области-Кузбассу Мамоновой А.А. (далее – судебный пристав-исполнитель), по акту
о наложении ареста от 15.09.2026 принадлежащее Макаровой Г.М., по и
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.