SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 3.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Должник Михалева М.А. (255/2026-СОСП). Земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства), площадь 75000 кв.м., кадастровый номер 34:28:140014:44, распо
Площадка
Адрес
обл Волгоградская Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Великий Октябрь, участок находится примерно в 1900м., по направлению на юго-восток от ориентира.
Площадь
75,000.0 м²
Нач. цена
2,760,000 ₽
Тек. цена
2,760,000 ₽
Кадастр
34:28:140014:44
Регион
Волгоградская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Михалева М.А.
Организатор
—
Аукцион
2026-12-04
Окончание заявок
2026-11-30
Шаг торгов
Текущая цена
2,760,000 ₽
Шаг аукциона
27,600 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
1,218,750,000 ₽
Дисконт к рынку
50%
Лимит входа (дисконт 30%)
235,855,891 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Волгоградская Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Великий Октябрь, участок находится примерно в 1900м., по направлению на юго-восток от ориентира.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '1.18', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.18', 'name': 'Обеспечение сельскохозяйственного производства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 34:28:140014:44
Площадь земельного участка: 75000.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 75,000.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,760,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 75,000.0 м² = 608,374,314 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Михалева М.А.
Обременения / аресты
арест
Основание реализации
постановление СПИ СОСП по Волгоградской области ГУФССП России по Волгоградской области о передаче арестованного имущества на торги, Уведомление ГУФССП по ВО № 255/2026-СОСП.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Михалева М.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.