BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Д-к Воронцова Ю.В. Лот: Жилое помещение (квартира), площадь 39,5 кв.м., кадастровый номер 91:04:041002:374, адрес: г. Севастополь, вн. тер. г. Андреевский муниципальный округ, с. Андреевка, ул. Морска
Площадка
Адрес
г. Севастополь, вн. тер. г. Андреевский муниципальный округ, с. Андреевка, ул. Морская, д.1, кв.9. Н/ц: 3000000 руб. З-к: 3000руб. П-е № 715/01/26. С-к: Воронцова Ю.В
Площадь
39.5 м²
Нач. цена
3,000,000 ₽
Тек. цена
3,000,000 ₽
Кадастр
91:04:041002:374
Регион
г. Севастополь
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,085,000 ₽
Дисконт к рынку
63%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,830,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
274,730 ₽/год
Лимит входа
1,786,963 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
845,107 ₽
IRR (базовый)
-0.0054
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0368 | 0.1132 | None |
| base | -0.0054 | 0.1382 | None |
| optimistic | 0.0123 | 0.1541 | 6.9 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 39.5 м² = 177,750 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 137,365 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,000,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 39.5 м² = 3,387,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
На имуществе имеются запреты на регистрационные действия, наложенные уполномоченными органами, залог
Основание реализации
Постановление о передаче на реализацию на торгах, Поручение на реализацию арестованного имущества №715/01/26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.