BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Должник Прохорова З.Е. (786/26). Жилое помещение (двухкомнатная квартира), площадь 49,9 кв.м., кадастровый номер 34:09:110103:24, расположено по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, х. Ля
Адрес
у: Волгоградская область, Калачевский район, х. Ляпичев, ул. 40 лет Победы, д.31, кв.6
Площадь
49.9 м²
Нач. цена
565,816 ₽
Тек. цена
565,816 ₽
Кадастр
34:09:110103:24
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
Прохорова З.Е.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,477,000 ₽
Дисконт к рынку
92%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,366,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
347,064 ₽/год
Лимит входа
2,257,454 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,067,617 ₽
IRR (базовый)
0.3086
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2595 | 0.5423 | 5.88 |
| base | 0.3086 | 0.6619 | 5.01 |
| optimistic | 0.3314 | 0.7378 | 4.84 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 49.9 м² = 224,550 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 173,532 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 565,816 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 49.9 м² = 893,507 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 66%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.