BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Должник Сотник И.А. (777/26). 7/12 доли в праве собственности на жилое помещение (квартира), площадь 59,8 кв.м., кадастровый номер 34:14:090002:16246, расположено по адресу: Волгоградская область, Кот
Адрес
у: Волгоградская область, Котовский район, г. Котово, ул. Коммунистическая, д.86, кв.59
Площадь
59.8 м²
Нач. цена
857,360 ₽
Тек. цена
857,360 ₽
Кадастр
34:14:090002:16246
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
Сотник И.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,754,000 ₽
Дисконт к рынку
91%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,827,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
415,921 ₽/год
Лимит входа
2,705,326 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,279,428 ₽
IRR (базовый)
0.2686
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2223 | 0.4612 | 6.05 |
| base | 0.2686 | 0.5629 | 5.69 |
| optimistic | 0.2907 | 0.6275 | 5.5 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 59.8 м² = 269,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 207,960 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 857,360 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 59.8 м² = 1,259,028 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 56%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 27%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.