BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Должник Ахеян А.А. (954/26). Земельный участок (земли населенных пунктов, для ведения садоводства), площадь 632 кв.м., кадастровый номер 34:03:220005:1550, жилое здание (жилой дом), площадь 72 кв.м.,
Адрес
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волгоград, СНТ Малинка, д. 165
Площадь
632.0 м²
Нач. цена
992,000 ₽
Тек. цена
992,000 ₽
Кадастр
34:03:220005:1550
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волгоград, СНТ Малинка, д. 165
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 34:03:220005:1550
Площадь земельного участка: 632.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
2,857,196 ₽/год
Лимит входа
17,320,411 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,525,116 ₽
IRR (базовый)
0.4248
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3667 | 0.8253 | 4.22 |
| base | 0.4248 | 1.0072 | 3.59 |
| optimistic | 0.4496 | 1.1228 | 3.47 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 632.0 м² = 1,848,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,428,598 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 992,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 632.0 м² = 4,833,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 101%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную