SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Должник Ерошенко А.Ю. (799/26). Жилое помещение (квартира), площадь 30,6 кв.м., кадастровый номер 34:35:030120:20361, расположено по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карбышева, д.44, кв
Адрес
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карбышева, д.44, кв.24
Площадь
30.6 м²
Нач. цена
1,557,200 ₽
Тек. цена
1,557,200 ₽
Кадастр
34:35:030120:20361
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл Волгоградская Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карбышева, д.44, кв.24
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: залог
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 30.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 34:35:030120:20361
Общие сведения об ограничениях и обременениях : залог
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
138,339 ₽/год
Лимит входа
335,901 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.055
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0843 | 0.0823 | None |
| base | -0.055 | 0.1005 | None |
| optimistic | -0.0382 | 0.112 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 30.6 м² = 89,505 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 69,169 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,557,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 30.6 м² = 2,346,510 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие отделки (средняя)
- • арест имущества (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную