SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Жилое помещение (квартира) общей площадью 45,9 кв.м.
Площадка
Адрес
обл. Пензенская с. Константиновка, ул. Советская, д. 10, кв. 14
Площадь
45.9 м²
Нач. цена
1,189,607 ₽
Тек. цена
1,189,607 ₽
Кадастр
58:24:0160906:526
Регион
Пензенская область
Категория
retail
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
Белову С.А.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-30
Окончание заявок
2026-11-24
Шаг торгов
Текущая цена
1,189,607 ₽
Шаг аукциона
1,000 ₽
Карта
обл. Пензенская с. Константиновка, ул. Советская, д. 10, кв. 14
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: Сведения отсутствуют
Вид ограничений и обременений: Ипотека; запрещение регистрации
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: Сведения отсутствуют
Общая площадь: 45.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж № 01
Вид жилого помещения спец. Фонда: ---
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : 838850.5
Кадастровый номер: 58:24:0160906:526
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Ипотека, запрещение регистрации
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 100.0 %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
885,369 ₽/год
Лимит входа
6,223,935 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,153,358 ₽
IRR (базовый)
0.3203
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2703 | 0.5676 | 5.67 |
| base | 0.3203 | 0.6927 | 4.83 |
| optimistic | 0.3433 | 0.7722 | 4.67 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 45.9 м² = 400,982 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 309,879 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,189,607 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 45.9 м² = 1,524,488 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 69%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 32%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (6)
AI-анализ (vision)
В карточке только сканы документов (ЕГРН/отчёты) — фото объекта нет, состояние не оценено.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Белову С.А.
Обременения / аресты
1) Ипотека в пользу ПАО «Сбербанк»; 2) на основании постановления судебного пристава-исполнителя установлено шесть запретов на регистрационные действия
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя Пензенского РОСП УФССП России по Пензенской области Астафьевой Ю.А. о передаче арестованного имущества на торги от 23.09.2026г.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Белову С.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.