SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 8.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, площадь 53,7 кв.м., кад.№ 16:52:060302:4590, расположенную по адресу: РТ, г. Набережные Челны, пр-кт Чулман, д.142, кв.20. (Поручение 1874, до
Площадка
Адрес
респ. Татарстан, г.о. город Набережные Челны, г. Набережные Челны, пр-кт Чулман, дом 142
Площадь
53.7 м²
Нач. цена
2,468,100 ₽
Тек. цена
2,468,100 ₽
Кадастр
16:52:060302:4590
Регион
Республика Татарстан
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Валинов Руслан Владимирович)
Организатор
—
Аукцион
2026-11-30
Окончание заявок
2026-11-24
Шаг торгов
Текущая цена
2,468,100 ₽
Шаг аукциона
5,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,028,150 ₽
Дисконт к рынку
62%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,939,223 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
респ. Татарстан, г.о. город Набережные Челны, г. Набережные Челны, пр-кт Чулман, дом 142
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: Запрет на совершение регистрационных действий и аресты наложенные судебными приставами исполнителями
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 53.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 16:52:060302:4590
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Запрет на совершение регистрационных действий и аресты наложенные судебными приставами исполнителями.
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 0.33 %
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
242,771 ₽/год
Лимит входа
1,365,667 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
533,377 ₽
IRR (базовый)
-0.0071
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0384 | 0.112 | None |
| base | -0.0071 | 0.1367 | None |
| optimistic | 0.0105 | 0.1524 | 6.92 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 53.7 м² = 157,072 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 121,386 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,468,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 53.7 м² = 3,025,026 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Валинов Руслан Владимирович)
Обременения / аресты
Запрет на совершение регистрационных действий и аресты наложенные судебными приставами исполнителями.
Основание реализации
Поручение 1874, должник Валинов Руслан Владимирович
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Валинов Руслан Владимирович)» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.