BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Должник Перфильев А.Е. (732/26). Земельный участок (земли населенных пунктов, для ведения садоводства), площадь 800 кв.м., кадастровый номер 34:34:020001:323, жилое здание (жилое строение без права ре
Адрес
у: Волгоградская область, г. Волгоград, СНТ "Металлург", ул. 1,, уч.3, дача №24а
Площадь
800.0 м²
Нач. цена
510,850 ₽
Тек. цена
510,850 ₽
Кадастр
34:34:020001:323
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: Волгоградская область, г. Волгоград, СНТ "Металлург", ул. 1,, уч.3, дача №24а
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
3,616,704 ₽/год
Лимит входа
21,924,571 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,525,464 ₽
IRR (базовый)
0.4675
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4056 | 0.9462 | 3.79 |
| base | 0.4675 | 1.1548 | 3.22 |
| optimistic | 0.493 | 1.2874 | 3.12 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 800.0 м² = 2,340,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,808,352 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 510,850 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 800.0 м² = 5,336,392 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 115%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 47%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную