SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 31,6 кв.м., этаж №1, кадастровый № 63:30:0402006:252, адрес: Самарская обл., Приволжский р-н, п. Ильмень, ул. Молодежная д. 7, кв. 12.
Площадка
Адрес
обл. Самарская Приволжский р-н, п. Ильмень, ул. Молодежная, д. 7, кв. 12
Площадь
31.0 м²
Нач. цена
493,000 ₽
Тек. цена
493,000 ₽
Кадастр
63:30:0402006:252
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Синяев Э.Н.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-30
Окончание заявок
2026-11-25
Шаг торгов
Текущая цена
493,000 ₽
Шаг аукциона
4,930 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,634,500 ₽
Дисконт к рынку
85%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,912,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская Приволжский р-н, п. Ильмень, ул. Молодежная, д. 7, кв. 12
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 31.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:30:0402006:252
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
140,147 ₽/год
Лимит входа
849,577 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
205,235 ₽
IRR (базовый)
0.088
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0521 | 0.1947 | 6.64 |
| base | 0.088 | 0.2376 | 6.45 |
| optimistic | 0.1071 | 0.2648 | 6.38 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 31.0 м² = 63,472 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 49,052 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 493,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.0 м² = 703,650 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Синяев Э.Н.
Обременения / аресты
Запрет сделок с имуществом
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/872-АР от 06.08.26, уведомление При-000001 от 24.07.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Синяев Э.Н.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.