BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 35.0 · ×0.85
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 62,1 кв.м., этаж №5, кадастровый № 63:01:0643003:2748, адрес: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский район, ул. Центральная, д.1А, кв. 28.
Площадка
Адрес
обл. Самарская г. Самара, Октябрьский район, ул. Центральная, д.1А, кв. 28
Площадь
62.1 м²
Нач. цена
5,470,600 ₽
Тек. цена
5,470,600 ₽
Кадастр
63:01:0643003:2748
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Нугайбеков Х.Х.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-30
Окончание заявок
2026-11-25
Шаг торгов
Текущая цена
5,470,600 ₽
Шаг аукциона
54,706 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,140,550 ₽
Дисконт к рынку
49%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,616,239 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская г. Самара, Октябрьский район, ул. Центральная, д.1А, кв. 28
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 62.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:01:0643003:2748
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
3,825 ₽/м²/год
NOI
367,130 ₽/год
Лимит входа
2,212,137 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
953,509 ₽
IRR (базовый)
-0.0555
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0847 | 0.0821 | None |
| base | -0.0555 | 0.1002 | None |
| optimistic | -0.0386 | 0.1117 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,825 ₽/м² × 62.1 м² = 237,532 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 183,565 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,470,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 62.1 м² = 6,245,464 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Нугайбеков Х.Х.
Обременения / аресты
Запрет сделок с имуществом
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/849-АР от 06.08.26, уведомление Окт-000012 от 13.06.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Нугайбеков Х.Х.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.