Лот #42660 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир A · скор 70.0 · ×1.25

PUBLISHED

Торгуется на РАД (Российский аукционный дом) приём заявок до 25.11.2026 13:59

KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: критические дефекты.

Параметры лота

Нежилое помещение в здании (жилой дом, лит.А), эт. чердачный, пл. 23,8 кв.м., кад.№ 25:27:030201:8037, адрес: Приморский край, г. Артем, ул. Кооперативная, д. 4, соб-к Шарафутдинов Р.Р. (имеются обрем

Площадка

РАД (Российский аукционный дом)

Адрес

край Приморский, г.о. Артемовский, г. Артем, ул. Кооперативная, дом 4

Площадь

23.8 м²

Нач. цена

3,900,000 ₽

Тек. цена

3,900,000 ₽

Кадастр

25:27:030201:8037

Регион

Приморский край

Категория

residential

Этап процедуры

Аукцион

Стратегия

Перепродажа

Источник

ГИС Торги

Должник

соб-к Шарафутдинов Р.Р

Организатор

—

Аукцион

2026-11-30

Окончание заявок

2026-11-25

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Шаг торгов

Текущая цена

3,900,000 ₽

Шаг аукциона

39,000 ₽

Перепродажа (дисконт к рынку)

Рыночная стоимость

6,842,500 ₽

Дисконт к рынку

36%

Лимит входа (дисконт 30%)

4,301,941 ₽

Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.

Карта

край Приморский, г.о. Артемовский, г. Артем, ул. Кооперативная, дом 4

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 23.8 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 25:27:030201:8037

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Назначение нежилого помещения: —

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.1626	0.0463	None
base	-0.1365	0.0565	None
optimistic	-0.121	0.063	None

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 3,938 ₽/м² × 23.8 м² = 93,712 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 72,421 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 3,900,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 11,458 ₽/м² × 23.8 м² = 4,367,712 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -14%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 11,458 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (4)

AI-анализ (vision)

Состояние

25/100

Отделка

rough

Capex

10000 ₽/м²

Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись

Дефекты:

• износ лестничного ограждения (средняя)
• повреждения плитки (низкая)
• неисправные двери (средняя)
• отслоение краски/штукатурки (средняя)
• повреждение напольного покрытия (средняя)
• незавершенные электромонтажные работы (средняя)
• отсутствие отделки стен (высокая)
• отсутствие отделки потолка (высокая)
• повреждение лестничных ограждений (средняя)
• повреждение дверного полотна (средняя)
• повреждение дверной ручки (низкая)

Красные флаги:

⚠ признаки подвала
⚠ состояние окон

модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 11,458 ₽/м² (rough/region)

Риски

Флагов риска нет.

KYC: должник

Должник / собственник

соб-к Шарафутдинов Р.Р

Обременения / аресты

Запрет/арест судебного пристава, не залог (имеются обременения: Постановление Артемовского городского суда ПК от 04.05.2018).

Основание реализации

Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию.

Суды (kad.arbitr.ru)

Ручные проверки

• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: дел по «соб-к Шарафутдинов Р.Р» не найдено — проверьте вручную
• ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
• ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
• ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена

Комментарии (0)

Комментариев пока нет.