SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 27.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 24,6 кв.м., этаж №3, кадастровый № 63:17:0301007:18898, адрес: Самарская обл., м.р-н Волжский, г.п. Смышляевка, пгт Стройкерамика, ул. Николая Симонова, д. 19, кв.
Площадка
Адрес
обл. Самарская м.р-н Волжский, г.п. Смышляевка, пгт Стройкерамика, ул. Николая Симонова, д. 19, кв. 158
Площадь
24.6 м²
Нач. цена
2,201,600 ₽
Тек. цена
2,201,600 ₽
Кадастр
63:17:0301007:18898
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Вороновский А.М.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
2,201,600 ₽
Шаг аукциона
22,016 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
3,677,700 ₽
Дисконт к рынку
33%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,311,229 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская м.р-н Волжский, г.п. Смышляевка, пгт Стройкерамика, ул. Николая Симонова, д. 19, кв. 158
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 24.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:17:0301007:18898
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
111,214 ₽/год
Лимит входа
674,181 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
162,864 ₽
IRR (базовый)
-0.1427
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1685 | 0.0442 | None |
| base | -0.1427 | 0.0539 | None |
| optimistic | -0.1273 | 0.0601 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 24.6 м² = 50,368 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 38,925 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,201,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 24.6 м² = 2,459,280 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Вороновский А.М.
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1054-АР от 09.10.26, уведомление Вол-000018 от 23.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Вороновский А.М.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.