SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 32,3 кв.м., этаж №5, кадастровый № 63:06:0303006:1177, адрес: Самарская обл., г. Отрадный, ул. Первомайская, д.55, кв. 53
Площадка
Адрес
обл. Самарская г. Отрадный, ул. Первомайская, д.55, кв. 53
Площадь
32.3 м²
Нач. цена
1,807,250 ₽
Тек. цена
1,807,250 ₽
Кадастр
63:06:0303006:1177
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Исаев С.Ф.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
1,807,250 ₽
Шаг аукциона
18,072 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,828,850 ₽
Дисконт к рынку
57%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,034,662 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская г. Отрадный, ул. Первомайская, д.55, кв. 53
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 32.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:06:0303006:1177
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
146,024 ₽/год
Лимит входа
885,205 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
213,842 ₽
IRR (базовый)
-0.0826
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1108 | 0.0682 | None |
| base | -0.0826 | 0.0833 | None |
| optimistic | -0.0663 | 0.0928 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 32.3 м² = 66,134 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 51,109 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,807,250 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.3 м² = 2,091,412 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Исаев С.Ф.
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1076-АР от 12.10.26, уведомление Отр-000006 от 23.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Исаев С.Ф.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.