SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 19.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 34,4 кв.м., этаж №2, кадастровый № 63:01:0336002:9022, адрес: Самарская обл., г. Самара, мкр. Крутые Ключи, ул. Евгения Золотухина, д. 19, кв. 16.
Площадка
Адрес
обл. Самарская г. Самара, мкр. Крутые Ключи, ул. Евгения Золотухина, д. 19, кв. 16.
Площадь
34.4 м²
Нач. цена
2,167,200 ₽
Тек. цена
2,167,200 ₽
Кадастр
63:01:0336002:9022
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Смирнова Д.П.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
2,167,200 ₽
Шаг аукциона
21,672 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,142,800 ₽
Дисконт к рынку
50%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,164,046 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская г. Самара, мкр. Крутые Ключи, ул. Евгения Золотухина, д. 19, кв. 16.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 34.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:01:0336002:9022
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
155,518 ₽/год
Лимит входа
874,841 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
341,679 ₽
IRR (базовый)
-0.0501
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0796 | 0.085 | None |
| base | -0.0501 | 0.1038 | None |
| optimistic | -0.0332 | 0.1157 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 34.4 м² = 100,620 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 77,759 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,167,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 34.4 м² = 2,553,272 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Смирнова Д.П.
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1059-АР от 09.10.26, уведомление КГл-000015 от 23.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Смирнова Д.П.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.