SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 66,2 кв.м., этаж №5, кадастровый № 63:23:1104071:526, адрес: Самарская обл., м.р-н Кинель-Черкасский, с.п. Кинель-Черкассы, с. Кинель-Черкассы, ул. Хальзова, д. 2,
Площадка
Адрес
обл. Самарская м.р-н Кинель-Черкасский, с.п. Кинель-Черкассы, с. Кинель-Черкассы, ул. Хальзова, д. 2, кв. 68.
Площадь
66.2 м²
Нач. цена
1,526,059 ₽
Тек. цена
1,526,059 ₽
Кадастр
63:23:1104071:526
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Хмелевская С.С.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
1,526,059 ₽
Шаг аукциона
15,261 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,896,900 ₽
Дисконт к рынку
61%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,490,847 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская м.р-н Кинель-Черкасский, с.п. Кинель-Черкассы, с. Кинель-Черкассы, ул. Хальзова, д. 2, кв. 68.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 66.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:23:1104071:526
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
33,421 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
299,282 ₽/год
Лимит входа
85,457 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0656
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0944 | 0.0767 | None |
| base | -0.0656 | 0.0936 | None |
| optimistic | -0.0489 | 0.1043 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 66.2 м² = 135,544 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 104,749 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,526,059 ₽ × 1.05 + CAPEX 33,421 ₽/м² × 66.2 м² = 3,814,803 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 33,421 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
20/100
Отделка
shell
Capex
35000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • отслоение штукатурки/краски (высокая)
- • следы протечек (средняя)
- • разрушение оконных рам (высокая)
- • разрушение балконных ограждений (высокая)
- • разрушение отмостки (средняя)
- • повреждение входных групп (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ состояние окон
- ⚠ отслоение штукатурки/краски по всему фасаду
- ⚠ следы протечек на фасаде
- ⚠ признаки подвала (цокольный этаж с окнами ниже уровня земли)
модель завысила capex 35,000 ₽/м² → справочник 33,421 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Хмелевская С.С.
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1073-АР от 12.10.26, уведомление КЧе-000008 от 21.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Хмелевская С.С.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.