SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 8.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 58,9 кв.м., этаж №4, кадастровый № 63:37:2001011:10096, адрес: Самарская обл., м.р-н Шигонский, с.п. Волжский Утес, п. Волжский Утес, ул. Безымянная, д. 5, кв. 12
Площадка
Адрес
обл. Самарская м.р-н Шигонский, с.п. Волжский Утес, п. Волжский Утес, ул. Безымянная, д. 5, кв. 12
Площадь
58.9 м²
Нач. цена
2,234,400 ₽
Тек. цена
2,234,400 ₽
Кадастр
63:37:2001011:10096
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Балаба Н.Н.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
2,234,400 ₽
Шаг аукциона
22,344 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,805,550 ₽
Дисконт к рынку
69%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,533,795 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская м.р-н Шигонский, с.п. Волжский Утес, п. Волжский Утес, ул. Безымянная, д. 5, кв. 12
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 58.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:37:2001011:10096
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
266,280 ₽/год
Лимит входа
1,614,197 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
389,947 ₽
IRR (базовый)
-0.0309
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0611 | 0.0964 | None |
| base | -0.0309 | 0.1177 | None |
| optimistic | -0.0136 | 0.1312 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 58.9 м² = 120,598 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 93,198 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,234,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 58.9 м² = 2,699,520 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Балаба Н.Н.
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1093-АР от 12.10.26, уведомление Шиг-000003 от 21.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Балаба Н.Н.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.