SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 6.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 33,8 кв.м., этаж №1, кадастровый № 63:09:0301154:1122, адрес: Самарская обл., г.о. Тольятти, г. Тольятти, ул. Мира, д. 137, кв. 335
Площадка
Адрес
обл. Самарская г.о. Тольятти, г. Тольятти, ул. Мира, д. 137, кв. 335
Площадь
33.8 м²
Нач. цена
2,696,000 ₽
Тек. цена
2,696,000 ₽
Кадастр
63:09:0301154:1122
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Кондратьева А.С.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
2,696,000 ₽
Шаг аукциона
26,960 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,053,100 ₽
Дисконт к рынку
39%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,108,859 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская г.о. Тольятти, г. Тольятти, ул. Мира, д. 137, кв. 335
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 33.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:09:0301154:1122
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
152,806 ₽/год
Лимит входа
859,582 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
335,719 ₽
IRR (базовый)
-0.0816
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1098 | 0.0687 | None |
| base | -0.0816 | 0.0839 | None |
| optimistic | -0.0652 | 0.0935 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 33.8 м² = 98,865 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 76,403 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,696,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 33.8 м² = 3,103,668 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Кондратьева А.С.
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1092-АР от 12.10.26, уведомление Цен-000023 от 22.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Кондратьева А.С.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.