SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира (жилое помещение), площадь 30,9 кв.м., этаж №5, кадастровый № 63:05:0105012:6145, адрес: Самарская обл., г.о. Октябрьск, г. Октябрьск, ул. Мичурина, д. 17, кв. 57.
Площадка
Адрес
обл. Самарская г.о. Октябрьск, г. Октябрьск, ул. Мичурина, д. 17, кв. 57
Площадь
30.9 м²
Нач. цена
1,224,000 ₽
Тек. цена
1,224,000 ₽
Кадастр
63:05:0105012:6145
Регион
Самарская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Белоус-Коршиков Н.А
Организатор
—
Аукцион
2026-11-23
Окончание заявок
2026-11-18
Шаг торгов
Текущая цена
1,224,000 ₽
Шаг аукциона
12,240 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,619,550 ₽
Дисконт к рынку
47%
Лимит входа (дисконт 30%)
1,976,129 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Самарская г.о. Октябрьск, г. Октябрьск, ул. Мичурина, д. 17, кв. 57
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 30.9 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:05:0105012:6145
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
37,500 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
139,695 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.111
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.138 | 0.0559 | None |
| base | -0.111 | 0.0682 | None |
| optimistic | -0.0951 | 0.076 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 30.9 м² = 63,268 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 48,893 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,224,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 37,500 ₽/м² × 30.9 м² = 2,443,950 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 37,500 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
shell
Capex
25000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • трещины в кирпичной кладке (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • износ балконных ограждений (средняя)
- • разнородное остекление балконов (низкая)
- • старые оконные рамы (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ состояние окон
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Белоус-Коршиков Н.А
Обременения / аресты
Арест, залог
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества Самарской области 2026/1055-АР от 09.10.26, уведомление г.Окт-000010 от 21.09.26
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Белоус-Коршиков Н.А» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.