SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 15.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Лот № 46 Квартира №286, площадью 53 кв.м, адрес – Республика Башкортостан, г.о.город Стерлитамак, г.Стерлитамак, ул. Коммунистическая, д.61, кадастровый номер 02:56:050204:2902. Собственник – Ахмедья
Площадка
Адрес
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о.город Стерлитамак, г.Стерлитамак, ул. Коммунистическая, д.61.
Площадь
53.0 м²
Нач. цена
3,560,800 ₽
Тек. цена
3,560,800 ₽
Кадастр
02:56:050204:2902
Регион
Республика Башкортостан
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб
Организатор
—
Аукцион
2026-11-26
Окончание заявок
2026-11-23
Шаг торгов
Текущая цена
3,560,800 ₽
Шаг аукциона
35,608 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,923,500 ₽
Дисконт к рынку
49%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,979,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о.город Стерлитамак, г.Стерлитамак, ул. Коммунистическая, д.61.
Характеристики
Кадастровый номер: 02:56:050204:2902
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 02:56:050204:2902
Общая площадь: 53.0 м^2 общ. пл
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
239,607 ₽/год
Лимит входа
1,452,503 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
350,886 ₽
IRR (базовый)
-0.1064
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1336 | 0.0577 | None |
| base | -0.1064 | 0.0704 | None |
| optimistic | -0.0904 | 0.0785 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 53.0 м² = 108,518 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 83,862 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,560,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 53.0 м² = 4,056,840 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб
Обременения / аресты
арест, залог, запрещение регистрации, прочие ограничения прав и обременения.
Основание реализации
Постановление о передаче на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.