SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 21.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Лот №22(повторное) Квартира № 7, площадью 32,4 кв.м, адрес – Республика Башкортостан, г.о.город Уфа, г Уфа, ул. Интернациональная, д.125/2, кадастровый номер 02:55:030128:1749. Собственник – Никитина
Площадка
Адрес
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о.город Уфа, г Уфа, ул. Интернациональная, д.125/2
Площадь
32.4 м²
Нач. цена
1,870,000 ₽
Тек. цена
1,870,000 ₽
Кадастр
02:55:030128:1749
Регион
Республика Башкортостан
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб
Организатор
—
Аукцион
2026-11-26
Окончание заявок
2026-11-23
Шаг торгов
Текущая цена
1,870,000 ₽
Шаг аукциона
18,700 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,843,800 ₽
Дисконт к рынку
54%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,980,090 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о.город Уфа, г Уфа, ул. Интернациональная, д.125/2
Характеристики
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровый номер: 02:55:030128:1749
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 02:55:030128:1749
Общая площадь: 32.4 м^2 общ. пл
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
146,477 ₽/год
Лимит входа
823,978 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
321,814 ₽
IRR (базовый)
-0.0382
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0682 | 0.0919 | None |
| base | -0.0382 | 0.1122 | None |
| optimistic | -0.0211 | 0.125 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 32.4 м² = 94,770 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 73,238 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,870,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 32.4 м² = 2,225,066 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб
Обременения / аресты
арест, залог, запрещение регистрации, зарег.лица, прочие ограничения прав и обременения.
Основание реализации
Постановление о передаче на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.